Starter op de woningmarkt? Maximaliseer je kansen met bestaande oplossingen!
Als makelaar begrijp ik als geen ander hoe lastig het kan zijn voor starters om een woning te kopen. De stijgende vraagprijzen, strengere leennormen, studieschulden en de flexibilisering van de arbeidsmarkt hebben ervoor gezorgd dat starters op achterstand staan. Gelukkig zijn er op de markt verschillende oplossingen beschikbaar die speciaal zijn ontworpen om starters te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Helaas worden deze oplossingen maar weinig gebruikt en lijkt het alsof het wiel telkens opnieuw wordt uitgevonden.
Om te onderzoeken of al deze goedbedoelde initiatieven daadwerkelijk effect hebben, zijn er in de Tweede Kamer vragen gesteld. Minister De Jonge van Volkshuisvesting heeft daarop de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) opdracht gegeven om dit te onderzoeken.
Het onderzoek heeft aangetoond dat er vijf categorieën bestaan waarin de bestaande koopconstructies voor starters kunnen worden ingedeeld.
Financieringsinstrumenten
Dit zijn extra leningen die bovenop de maximale hypotheek worden verstrekt. Ze zijn bedoeld om starters extra financiële ondersteuning te bieden bij de aankoop van een woning. Met een financieringsinstrument kunnen starters een hoger bedrag lenen dan wat ze normaal gesproken zouden kunnen krijgen op basis van hun inkomen en de waarde van de woning.
Koopinstrumenten
Bij sommige woningen kunnen starters de woning kopen voor minder geld dan de normale prijs. Dat noemen ze een 'korting', maar eigenlijk is het gewoon een uitgestelde betaling. Totdat de eigenaar verhuist, hoeft er geen geld terugbetaald te worden. Op dat moment wordt de woning verkocht voor de normale prijs en wordt de uitgestelde betaling afgelost (of de 'korting' verrekend). Belangrijk om te weten is dat bij dit koopinstrument de waardeverandering van het huis gedeeld wordt met de oorspronkelijke verkoper, volgens een vooraf afgesproken verdeling. Er zijn twee soorten van dit koopinstrument. De eerste soort heeft een terugkoopregeling. Als de eigenaar verhuist, koopt de oorspronkelijke verkoper het huis terug en verkoopt het opnieuw met een uitgestelde betaling (koperskorting) aan andere kopers. Zo blijft er een voorraad van betaalbare koophuizen beschikbaar. De tweede soort heeft geen terugkoopregeling. Als de eigenaar verhuist, wordt het huis op de vrije markt verkocht (nadat de uitgestelde betaling en de deling van de waardeverandering zijn afgehandeld) en wordt het daarna niet meer op deze manier aangeboden. Let op! Bekijk eerst goed de voorbeelden van hoe de uitgestelde betaling wordt berekend, want dat voorkomt verwarring.
Erfpachtinstrument
Bij erfpacht koop je eigenlijk het recht om een huis op een stuk grond te hebben. Die grond wordt verhuurd door de eigenaar, meestal de gemeente. Je moet dan jaarlijks een bedrag betalen, dat noemen we de canon. Als een gemeente betaalbare huizen wil aanbieden, wordt er vaak een prijs aan de grond verbonden (ongeveer 30% van de totale waarde). Over die grondprijs moet je de canon betalen. En het fijne is dat je de canon kunt aftrekken van de belastingen. Als je het erfpachtrecht koopt, neem je een hypotheek voor de waarde van het gebouw (het huis zonder de grond). Voor de gemeente zijn er wel wat belangrijke dingen om rekening mee te houden als ze dit willen aanbieden.
Combinaties van koopinstrumenten en erfpacht
Sommige regelingen combineren zowel koopinstrumenten als erfpachtinstrumenten. Dit betekent dat starters de mogelijkheid hebben om een woning te kopen met uitgestelde betaling en tegelijkertijd gebruik te maken van een erfpachtconstructie voor de grond. Deze combinatie kan verschillende voordelen bieden, zoals lagere aankoopprijzen en meer flexibiliteit.
Vormen van huur met deling in de vermogensontwikkeling of huur met een koopoptie
Deze vormen van huur bieden starters de mogelijkheid om een woning te huren met de optie om deze op een later moment te kopen. Bij huur met deling in de vermogensontwikkeling profiteren starters van een deel van de waardestijging van de woning tijdens de huurperiode. Met huur en een koopoptie hebben starters het recht om de woning te kopen na een bepaalde huurperiode, waarbij een deel van de betaalde huur als aanbetaling kan worden gebruikt.
Regelingen verschillen per gemeente
Sommige regelingen gelden alleen in bepaalde gemeentes. Kijk dus goed na van welke regelingen jij gebruik kunt maken in jouw regio.
Hypotheekverstrekkers vinden het soms ook verwarrend. Er zijn namelijk 31 verschillende regelingen, elk met hun eigen regels en administratie. Niet alle geldverstrekkers ondersteunen alle initiatieven.
Starterslening van SVn
De Starterslening van SVn is een van de meest gebruikte opties. Daarbij krijgt een starter met een laag inkomen een extra lening bovenop hun maximale hypotheek. Ook het koopinstrument van wooncorporaties wordt veel ingezet. Daarmee kan een starter een huis kopen voor minder dan de marktwaarde.
Maar toch gebeurt dit de laatste jaren maar bij ongeveer 5.000 huizen per jaar. Dat is maar 1,5% van alle huizenverkopen en ongeveer 5% van de verkopen waarbij starters betrokken zijn.
SVn en NHG roepen gemeenten en andere organisaties op om gebruik te maken van de bestaande oplossingen en niet steeds hetzelfde wiel opnieuw uit te vinden. "Er zijn al verschillende kant-en-klare oplossingen beschikbaar," zegt Arjen Gielen, bestuurder bij SVn. "Maak daar gebruik van."
Een keer sparren over de mogelijkheden voor jouw eerste woning? Neem dan contact met me op via 040 2405400 of info@moosmakelaardij.nl.
